부동산 경매 용어 개념 정리

매각물건명세서: 법원이 입찰자 등이 매각물건의 중요한 정보를 볼 수 있도록 그 명세를 기록하여 비치한 문서로 임차인의 권리가 기록되는 중요한 서류, 소멸되지 않는 중요한 내용이 있다면 하단에 기재됨,업데이트 될 수 있으니 입찰 전 반드시 재확인할 것, 매각기일이 열리기 1주일 전부터 조회 가능,임차인의 성명, 전입, 확정일자, 배당여부에 대한 정보 확인 가능

최선순위 설정: 말소기준권리가 되는 가장 먼저 설정된 권리

 

현황조사서: 법원 소속 집행관이 직접 현장을 방문해 조사한 내용으로 기본정보, 부동산 현황 및 점유관계조사서, 임대차관계조사서로 이루어짐, 매각기일이 열리기 2주일 전부터 매각기일까지 조회 가능

 

감정평가서: 토지 및 건물 등 부동산을 평가하고 평가자의 감정평가 내용을 작성한 문서, 이 때 정해진 감정가격이 첫 입찰기일의 기준가격이 됨, 매각기일이 열리기  2주일 전부터 매각기일까지 조회 가능

 

매각기일: 입찰하는 날

 

매각결정기일: 매각기일 1주일 후 매각이 최종 결정되는 날

 

매각허가결정: 낙찰 후 1주일이 지나면 매각허가결정이 남, 이해관계인 중 이 매각에 이의가 있는 사람이 있다면 1중일 안에 매각불허가신청을 해야 함

 

매각불허가신청: 낙찰받은 이후 매각허가결정이 선고되기 7일 전 신청하여 낙찰을 포기하는 것, 신청이 받아들여지면 입찰보증금을 돌려받으며 낙찰을 포기할 수 있는데 경매절차에 중대한 잘못이 있을 때, 천재지변, 물건에 중대한 흠이 있을 때 등 낙찰자의 잘못이 아니라 절차상의 문제나 법원도 알지 못한 결정적인 문제가 있을 때 받아들여지는 등 조건이 까다로움

 

잔금납부기일: 별다른 문제가 없다면, 낙찰 후 약 4주 전후로 잔금납부기일이 정해짐, 정해진 잔금 납부기일까지 잔금을 납부하지 못하면 입찰할 때 냈던 보증금을 법원에서 몰수함, 잔금납부기일이 지나고 재경매가 진행되더라도 재경매일 3일 전까지 잔금을 납부하면 소유권을 가질 수 있는데 납부지연에 따른 벌금으로 잔금의 지연이자 20%를 함께 납부해야 함

 

송달: 법원이 법적 절차에 따라 서면으로 보내는 공고문, 법원이 경매진행과정을 이해관계인들에게 우편으로 계속 알려주는 것

 

임의경매: 저당권으로 경매가 시작됨, 은행이 근저당 등으로 경매 신청을 하는 것

강제경매: 채권자가 개인이라면 소송하여 판결을 받아 경매 신청을 넣어야 하는데, 집행권원으로 경매 신청을 넣게 되는 것, 그외 압류 등으로 경매가 시작됨

 

감정가: 감정평가로 정한 가격, 재경매가 아닌 첫 경매에는 감정가 이상으로 입찰 해야 함

 

입찰보증금: 입찰 시 내야하는 돈으로 보통 최저가의 10%, 미납 등으로 인한 재경매 시에는 입찰 보증금이 20~30%로 달라지니 입찰 전 꼭 확인할 것

 

등기사항전부증명서: 흔히 등기부등본이라고 불림, 집의 히스토리와 현재상황등을 한번에 보여주는 서류, 경매 필수서류

 

저당권: 집을 담보로 빌린 대출의 표시, 담보금액 자체만 표시함,개인간 거래에서 많이 발생함

 

근저당권: 저당권 중 하나로 장래 이자까지 포함한(약120~130%) 금액, 주거용 부동산에서 가장 흔한 빚, 집을 살 때 은행에서 대출을 받으면 은행에 빚을 지게 되고 은행에서는 근저당을 설정함, 은행을 통해 대출을 받을 떄 설정되는 권리

 

근저당 설정: 등기부등본에 이 집에는 얼마의 대출이 있습니다 라고 기재를 한다는 뜻. 근저당이 설정된 집을 담보로 또 다른 대출을 받는 것을 방지하기 위함, 은행이 아닌 개인도 돈을 빌려주고 개인근저당을 설정할 수 있음

*근저당권 설정 기준: 제1금융권은 120%, 제2금융권은 130%, 제3금융권인 대부업체는 150%로 책정됨

 

선순위가등기: 경매사건에서 소유권 이전 청구권 보전을 위한 가등기

 

대지권미등기: 대지권이 아직 등기되지 않은 상태, 공적 장부에 대지에 관한 권리가 올라가지 않았다는 것

 

담보가등기: 근저당 대신 설정하는 권리, 돈을 빌려주고 담보가등기를 설정하면 경매 신청을 할 수 있고 배당도 받을 수 있음, 개인간의 거래에서 발생하며 근저당과 비슷한 효력이 있음,등기부등본 비고란에 담보가등기라고 써진 물건이 그러함

 

가처분등기: 집을 사는 사람의 권리를 보호하기 위해서, 집주인이 함부로 부동산을 처분하지 못하도록 등기부등본에 금지사항을 적은 것, 등기부등본에 기재됨

 

예고등기: 등기 자체에 문제가 있다는 것을 알리는 법워의 경고, 이 집에 심각한 어떤 소송이 진행중이라는 의미, 등기부등본에 기재됨

 

전세권설정등기: 등기소에 가서 전세권 등기를 설정하면 등기부등본상에 전세권이라고 등기됨

 

압류: 채권자의 신청을 받아 국가 기관이 강제로 소유자가 해당 물건을 처분하거나 권리를 행사하지 못하도록 하는 것, 집을 담보로 한 것은 아니지만, 집주인에게 받을 돈이 있는 경우 집을 압류할 수 있음, 카드대금을 연체하면 카드사에서 압류를 하고, 자동차 할부금을 못 갚으면 캐피탈회사에서 압류를 함, 세금을 체납하면 관할관청에서 압류를 함, 개인 간의 금전거래에서도 적법한 이유가 있으면 압류를 할 수 있음

 

가압류: 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 재산의 변경을 금지하여 미래의 강제집행을 보전하는 절차, 보통 압류가 결정되기 전에 채무 보존을 위해 가압류를 함

 

가처분: 가처분을 신청한 사람의 동의 없이는 물건에 대한 처분을 하지 못하도록 하는 것, 이러한 권리를 가진 사람을 가처분권자라고 함

 

공유물분할: 공동으로 소유한 물건이나 재산을 각각의 공유자에게 분할하는 것

 

유치권: 타인의 물건에 채권이 있는 사람이 채무 문제가 해결되기 전까지 해당 물건을 점유할 수 있는 권리, 가장 대표적인 예시는 공사업체 혹은 업자가 받지 못한 공사비를 받기 위해 해당 부동산을 점유하는 것(유치권 행사),경매법원은 유치권 선립여부를 판단하지 않고 유치권 접수사실만 고지하므로 입찰자가 직접 판단해야 하는 권리, 매각물건명세서에 기재됨

 

대지권: 공동건물의 구분소유자가 자신의 전유부분(독립하여 개별적으로 소유하는 부분)을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리

 

법정지상권: 건물의 소유주와 토지의 소유주가 달라서 분쟁이 발생할 때 토지 주인으로부터 건물을 지킬 수 있는 권리, 법정지상권이 성립하지 않는 건물이면 토지 주인에게 건물을 철거당할 수도 있으므로 초보 입찰자의 경우 피할 것, 타인의 토지에 건물, 공작물 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리, 쉽게 말해 자신의 땅이 아닌 곳을 빌리는 것으로 당사자간의 계약에 의하여 설정됨, 법원은 법정지상권 성립 여부를 판단하지 않고 법정지상권이 성립할 수도 있음이라고 고지하므로 입찰자가 개인적으로 판단해야 함, 매각물건명세서에 기재됨

 

우선변제권: 주택임대차보호법상 경매에 넘어갈 시 임차인이 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있는 권리, 임차인은 사전에 전입 신고와 확정일자 등의 대항력을 갖춰야하며 보증금을 비롯해서 근저당권, 전세권, 담보가등기, 임차권등기, 당해세를 제외한 세금등은 우선변제권을 가짐, 이들 권리들은 접수날짜에 따라 순서대로 배당을 받으며 순서가 빠른 우선변제권이 먼저 배당을 받기에 순서가 늦으면 배당을 받지 못할 수도 있음

*우선변제권의 배당 순위

1. 우선 변제권이 같은 날짜라면 접수번호 순서대로 배당함

2. 접수 순서를 구분할 수 없거나, 임차권과 근저당이 같은 순위거나, 가압류라면 안분배당

3. 임차인의 우선변제권이 생기는 날은 전입과 확정일자 중 늦은 날짜 기준

*우선변제권의 기준: 대항력과 확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로 함

 

최우선변제권: 소액 임차인이 소액 보증금을 지킬 수 있도록 다른 채권자들보다 먼저 배당받게 하는 권리, 시기별, 지역별로 보증금의 기준이 조금씩 다르며 주택 임대차 보호법에 의하여 임차주택의 경매 또는 공매 시에 소액 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받는 권리, 최우선 변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰 가격의 2분의 1 범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제 받게 됨, 최우선변제권을 가지려면 3가지 조건이 필요(보증금이 소액, 대항력=전입신고을 갖추어야 하고, 배당요구를 해야함)

 

대항력: 법률에서 임차인이 제 3자에게 자신의 임대차관계를 주장하며 버티는 힘, 이미 유효하게 성립한 권리 관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 없는 법률상의 권능이라고도 함, 법률상의 대항력과 경매에서 대항력은 의미가 조금 다른데, 임대차보호법에서 대항력은 전입신고를 한 모든 임차인에게 있지만, 경매에서는 말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인만을 대항력있는 임차인이라고 하며, 이 임차인은 법원배당으로 못 받은 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있음, 이사 후 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 인도 후 전입 다음날 0시부터 대항력이 발생함

*대항력 기준일: 전입신고일

*대항력 효력: 전입신고일 다음날 0시

선순위임차인: 대항력 있는 임차인

후순위임차인: 대항력 없는 임차인

 

임차인: 임대차 계약에서 돈을 내고 목적물을 빌려 쓰는 사람으로 임차인의 지위에서 배당을 받는 권리는 3가지(우선변제권, 최우선변제권, 주택임차권)임

 

임대인: 돈을 받고 타인에게 목적물을 빌려준사람

 

배당: 송달할 때 드는 비용 등 경매집행에 필요한 비용은 경매를 신청하는 사람이 미리 납부를 하는데, 이 비용은 나중에 배당할 때 가장 먼저 배당됨, 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 몰수당한 보증금은 이후 배당금은 이 후 배당금에 합해져 채권자들에게 배당됨

 

배당요구종기:경매가 시작된 후 채권자들이 자신의 돈을 돌려받을 수 있도록 배당 신청을 할 수 있는 기간, 배당요구를 할 수 있는 마감일로 배당 요구를 위한 서류를 받는 마지막 날

 

배당종결: 잔금납부일로부터 약 4주후 배당기일이 정해짐, 배당받을 권리가 있는 채권자, 임차인은 배당기일에 법원에서 배당을 받음 배당을 하고 나면 법원의 경매일정을 끝이나는데 이를 배당종결이라고 함

 

안분배당: 소액임차인을 위한 최우선변제권과 근로자의 임금채권 권리 순서가 중요하지 않고, 각각 비율별로 공평하게 나누어 받는 것

 

임금채권: 노동자가 정해진 노동을 제공함으로써 받는 임금을 지급하지 않았을 때 강제지급을 청구할 수 있는 권리

당해세: 그 물건에 대한 세금으로 부동산 경매에서 주로 만날 수 있는 당해세는 재산세, 종합부동산세 임, 주거용 물건을 재산세가 그리 크지 않지만, 공장이나 상가는 금액이 적지 않기에 주의해야 함. 따로 고지가 없다면 관할 시군구청을 통해 당해세 금액을 확인해야 함

 

이해관계인: 경매를 신청한 채권자, 기타 다른 채권자, 집주인인 채무자, 집에 세 들어사는 임차인, 낙찰을 받은 낙찰자

 

매수인: 집을 사는 사람, 경매에서 최고가매수인은 낙찰자를 말함

 

차순위매수신고: 차순위매수신고를 한 사람은 낙찰자의 잔금납부일까지 보증금을 돌려받지 못함, 낙찰자가 잔금납부를 하지 못할 것으로 예상되는 경우에만 하는 것이 좋음, 2등이 아닌 낙찰 금액에서 입찰보증금액을 뺀 금액보다 높은 가격으로 입찰가를 쓴 사람이라면 누구나 가능함

 

매도인: 집을 현재 소유한 사람으로 집을 파는 사람

 

점유자: 집에 현재 살고 있는 사람

 

명도: 해당 물건을 점유하고 있는 점유자(집주인 혹은 임차인)를 내보내고 최종적으로 물건을 넘겨받는 것

 

명도확인서: 임차인이 경매 배당금을 수령하려면 매수인에게 부동산을 넘겼다는 사실을 입증하는 서류가 필요함. 이 서류가 명도확인서이며 낙찰자의 인감도장이 날인되어 있어야 함

 

점유이전금지가처분: 명도 과정에서 점유자가 임의로 부동산에서 퇴거하여 소송이 진행되지 못하는 상황을 막기 위해 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하도록 막는 제도

 

강제집행: 국가가 채무자로 하여금 법을 따르도록 강제로 조치하는 제도

 

패찰: 입찰 금액으로 쓴 가격이 낮아 낙찰받지 못하는 경우, 패찰이 되면 그 자리에서 입찰 보증금을 돌려받고, 낙찰이 되면 나갈 영수증을 받음

 

변경: 입찰기일이 변경된다는 뜻으로 다른 날짜를 다시 잡아 재경매를 실시함

 

정지: 일단 정지했다가 다시 재경매를 하기도 하고, 취하하기도 함

 

취하: 집주인이 빚을 갚거나 채권자가 경매를 진행하지 않기로 하여 경매를 철회하는 것

 

권리금: 소유주 및 전 임차인이 영업시설, 비품, 권리 등을 새 임차인에게 양도하거나 이용하게 할 때 보증금, 월세 외에 받는 금전

 

공시지가: 국토교통부가 조사와 평가를 진행하여 지정된 토지의 제곱미터당 가격을 말함, 법적으로 공시되는 땅값으로 실거래가와는 차이가 있음

 

연면적: 건물의 모든 층의 바닥 면적을 합한 총면적

 

근린생할시설: 건축법에 의한 건축물의 용도 중 하나로 보건소, 우체국, 병원 등 일상생활에 필요한 시설

 

조정대상지역: 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상, 청약경쟁률이 5대 1 이상 되는 등 주택 시장이 과열된 지역, 주택 안정을 위해 정부가 각종 규제를 가하는 지역으로 이외에 투기과열지구, 투기지역이 있음

 

과밀억제권역: 수도권 중 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나, 그럴 우려가 있어 인프라 이전 및 정비를 할 필요가 있는 지역

 

유익비: 해당 물건의 가치를 높이기 위해 지출한 비용으로 부동산의 경우 리모델링, 시설 교체 비용 등이 해당됨