부동산 경매 주요 용어 20가지, 알고 입찰하자!

초보자가 경매 입찰에 참가하려고 보면 온통 생소하고 어려운 용어들이 많죠? 경매 주요 용어에 대해 알아보겠습니다.

1. 사건번호
어떠한 사건이 법원에 접수되면 각각의 사건번호가 부여된다. 사건번로는 법원에서 사건 종류에 따라 붙이는 번호를 말한다. 일반적으로 관할법원(OO지원), 접수 년도, 사건 부호, 접수 번호의 순서대로 표기된다. 경매 사건의 경우 부호는 '타경'이며 2024년에 진행된 경매 사건의 경우 '2024 타경 1234'와 같이 표기된다.

2. 물건번호
소유자의 담보 제공된 부동산이 여러개인 경우가 있다. 은행에서 돈을 빌리면서 부동산을 여러 개 공동으로 담보 제공한 사례다. 즉, 경매 사건 중 경매에 부쳐질 물건이 여러 개 있을 경우 사건 번호 옆에 일련번호를 붙이는데 이것이 물건 번호다. 물건이 1개인 경우에는 물건 번호가 1이며 이때는 물건 번호는 적지 않아도 되지만, 물건 번호가 2개 이상 있는 물건에 입찰할 떄는 반드시 물건번호를 기재해야 한다.

3. 매각물건명세서
부동산을 매각할 때 매각하려는 물건을 법원에서 요약한 명세서를 매각물건명세서라고 한다. 법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로써 경락에 의해 그 효력이 소멸하지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 경매 물건 명세서를 작성한다. 이를 매각기일의 1주 전까지 법원에 비치해 일반인 누구나 열람할 수 있도록 작성해놓은 것을 말한다.

4. 현황조사서
법원은 경매개시결정을 한 후 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유 관계, 차임 또는 임대차 보증금의 액수 기타 현황을 조사할 것을 명한다. 현황조사서는 집행관이 그 조사내용을 집행법원에 보고하기 위해 작성한 문서이다.

Q. 개별,일괄매각?
채무자 갑이 2개 이상의 공동 담보를 설정해서 모두가 경매로 나온 경우, 법원에서는 여러 개의 부동산을 각각 개별 매각할 것인지(개별 매각, 낙찰자는 각각 다름), 여러 개의 부동산을 합해서 일괄 매각할 것인지(일괄매각, 낙찰자는 1인)를 정하게 되는데 이 때의 매각 방식을 말한다. 법원은 개별매각을 원칙으로 하며, 특별한 사유가 있는 경우 일괄 매각을 한다.

5. 개별매각
여러 개의 부동산에 관해 동시에 경매 신청이 있는 경우에는 부동산별로 최저매각가격을 정해 경매해야 한다는 원칙이다. 민사집행법 제124조 1항은 개별 매각을 원칙으로 하고 있다. 법원은 일괄 매각을 할 것인지, 개별 매각을 할 것인지 자유 재량에 의해 정할 수 있다.

6. 일괄매각
법원은 경매의 대상이 된 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려해 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라, 일괄매각하도록 결정할 수 있다.(법 제 98조 1항)

7. 과잉매각
한 채무자의 여러 개 부동산을 매각하는 경우에 일부 부동산의 매각 대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분한 경우가 있다. 이런 경우를 과잉 매각이라고 한다. 과잉 매각의 경우, 채무자가 낙찰된 부동산 중에서 어느 부동산을 취소할지는 소유자의 의사에 따라 결정한다. 취소된 물건을 낙찰받은 자는 보증금을 반환받게 된다.

8. 매각조건
매각 조건이란 법원이 경매 부동산을 매수인에게 취득시키는 조건을 말한다. 일반 부동산을 매매할 떄 매매조건과 비슷하다.
- 법정매각조건: 민사집행법에서 정해놓은 법적 규제사항으로 경매 사건에서 변경할 수 없는 매각조건
예) 취저매각가격 미만 매각불허 제 110조 1, 무잉여로 인한 경매 취소 제91조 1, 소멸주의와 인수주의 제91조 2~4, 매수인의 자격(농지법 제6조), 소유권 취득 시기 제 135조 등
- 특별매각조건: 이해관계인의 합의 또는 법원의 직권으로 변경 가능한 매각 조건
예) 재매각사건의 경우 최저매각가격의 20~30% 보증금, 농취증 미제출 시 보증금 몰수, 공유자우선매수신청 1회 제한, 기타 인수되는 권리에 대해 매각물건명세서에 기재해 특별매각조건으로 하는 경우 등
 
9. 유찰
매각기일에 최저 경매가 이상으로 입찰할 사람이 아무도 없어 매각되지 않고 무효가 된 경우를 말한다. 통상 최저매가금액을 20~30% 저감한 가격으로, 약 1개월을 전후해 다음 매각기일에 다시 매각한다. 낙찰 불허가 결정으로 불허가 결정이 확정되면 유찰로 봐서 다음 매각기일에 최저가를 저감시키지 않고 이전 최저 경매가로 매각을 실시한다.

10. 변경
경매 신청 채권자 등 이해관계인의 연기신청 또는 법원 직권으로 매각기일을 미루는 것을 말한다. 이해관꼐인은 법상 기일 연기 또는 기일 변경에 대한 신청권이 없으나, 법원 실무상 경매 신청 채권작 연기 신청할 떄는 기일 연기를 통상 2회까지 연기해주고, 1회 연기기간은 2개월 이내로 한다. 채무자 또는 소유자가 연기 신청할 때는 채권자의 동의가 없는 한 연기 신청은 거의 받아주지 않는다.

11. 재경매
최고가 매수 신고인이 낙찰허가 결정의 확정 후 잔금 지급 기일 내에 잔금을 지급하지 않고, 차 순위 매수신고인도 없는 경우 법원이 직권으로 실시하는 경매다. 잔금 미납에 의한 재경매의 경우 통상 법원에서는 입찰보증금을 최저 경매가의 20~30%로 특별매각조건을 붙인다.

12. 이중 경매(중복 경매)
같은 부동산에 2개 이상의 경매 신청이 들어온 경우다. 제 1채권자가 경매 신청을 해서 경매 절차의 개시를 결정한 부동산에 다시 제2채권자가 경매 신청을 하면, 집행 법원은 다시 경매개시결정(이중 경매개시결정)을 하고 먼저 개시한 집행절차에 따라 경매가 진행을 한다. 보통 이중 경매의 이유는 먼저 신청한 경매가 무잉여로 취소될 경우를 예상해 다른 채권자가 중복 경매 신청하는 경우가 많다.

13. 상계
채권자가 동시에 매수인이면 있을 수 있는 매각 매금의 특별한 지급 방법이다. 현금을 납부하지 않고, 채권자가 받아야 할 채권액과 납부해야 할 매각대금을 같은 금액만큼 서로 소멸시키는 것이다. 채권자는 매각 대금을 상계 방식으로 지급하고 싶으면, 낙찰 후 7일 이내 법원에 상계신청을 해야 하며, 배당기일에 매각 대금에서 배당받아야 할 금액을 제외한 금액만을 납부하게 된다. 그러나 그 매수인(채권자)이 배당받을 금액에 대해 다른 이해관계인으로부터 이의가 제기된 때는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 납부해야 한다.

14. 대위변제
제삼자 또는 공동채무자의 한 사람이 채무자를 위해 변제했을 때는 그 변제자는 채무자 또는 다른 공동채무자에 대해 구상권을 취득한다. 이 때 그 구상권 안의 범위에서 종래 채권자가 가지고 있었던 채권에 관한 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것을 '대위변제'라고 한다.

15. 취하와 취소
취하는 경매 실행 채권자가 경매 신청을 쉽게 말해서 철회하는 것이다. 취하는 낙찰자가 잔금 납부 전까지 할 수 있으나 낙찰 후에는 낙찰자(최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인)의 동의를 받아야 취하할 수 있다. 취하되면 압류의 효력은 소멸한다.(법 제93조)
취소는 일단 유효하게 성립된 법률 행위를 무효로 만드는 것으로 경매에서 취소가 발생하는 일은 법원의 무잉여에 의한 직권취소, 채무자의 소송에 의한 경매 절차 취소(예: 변제로 인한 근저당 권원인무효소송에서 승소해 경매 절차 취소)가 있다.

16. 대항력
주택임차인이 임차 주택을 인도받고 주민등록까지 마치면, 그 다음 날부터 주택의 소유자가 변경되더라도 신소유자에 대해 임차권을 가지고서 대항할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에게 집을 비워주지 않아도 된다.

17. 낙찰가율(=매각가율)
낙찰가율이란 감정가 대비 작찰가의 비율을 말하는 것이다.
예컨대 감정가 1억원 아파트를 7,500만 원에 낙찰받았다면 낙찰가율은 75%이다(낙찰가율=낙찰가/감정가*100)
평균 낙찰 가율은 물건별 평균 낙찰가를 말한 것이다(평균 낙찰가율=물건별 낙찰가율의 합계/낙찰 건수*100)

18. 입찰경쟁률
입찰경쟁률은 입찰 물건의 입찰자 수를 말한다.

 

19. 개찰
경매 입찰이 끝난 후 집행관이 서류를 취합해서 최종 낙찰자를 결정하는 과정을 말한다.

20. 명도
해당 물건을 점유하고 있는 집주인 혹은 임차인에게 최종적으로 물건을 넘겨받는 것을 말한다. 명도 과정에 들어오면 이제 물건 번호는 '타경'이 아닌 사건 번호 '타인'을 쓰게 된다.